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Requisitos para vender una casa en Paraguay

Qué papeles necesitas para vender una casa o un terreno en Paraguay, qué pide el escribano, qué impuestos pagas, cuánto tarda y qué cambia si vendes con poder, heredaste, compartes la propiedad o vendes a un hijo.

PAutor: PeraltumPublicado el 13 de octubre de 2026
Calle de Asunción con casas antiguas y árboles

Para vender una casa, un departamento o un terreno en Paraguay hacen falta tres cosas: que el inmueble esté inscripto a tu nombre, que esté al día con el impuesto inmobiliario y que puedas disponer de él libremente. La venta se firma en escritura pública ante un escribano y se inscribe en el Registro Unificado Nacional (RUN), que desde el 14 de enero de 2026 reúne los antiguos Registros Públicos y el Catastro.

Los papeles que vas a necesitar

Antes de poner precio, reúne:

  • Tu cédula de identidad o, si eres extranjero sin cédula paraguaya, tu pasaporte.
  • El título: la escritura por la que compraste, con la nota de inscripción. En ella figuran la finca o matrícula y la cuenta corriente catastral, o el padrón si es rural.
  • Los recibos del impuesto inmobiliario. El escribano no puede autorizar la escritura sin el certificado municipal de no adeudar ese impuesto y sus adicionales, y el del año en curso tiene que estar pagado entero antes de firmar, aunque comprador y vendedor pacten cómo repartirlo.
  • La firma de tu cónyuge, si estás casado. Salvo que hayan pactado separación de bienes, lo comprado durante el matrimonio es ganancial aunque la escritura esté solo a tu nombre, y para venderlo firman los dos, o uno con poder especial del otro (Ley 1/1992, arts. 32 y 42). Lo que ya tenías al casarte o recibiste por herencia o donación es propio y lo vendes solo (art. 31). Si vives en unión de hecho estable, la ley también puede crear gananciales: díselo al escribano.
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Con esos datos, el escribano pide al RUN el certificado catastro registral inmobiliario, que solo puede solicitar un notario. Recoge las medidas y linderos, si hay superposición con otros títulos, el estado del dominio y los gravámenes y restricciones. Una hipoteca o un embargo saldrán ahí, y el comprador querrá que se cancelen o se levanten antes de firmar o en el mismo acto. Si tienes anotada una inhibición general de enajenar y gravar, no puedes vender hasta que se levante (Ley 7424/2025, art. 66).

Desde el 17 de septiembre de 2026 ese certificado puede pedirse en línea, por el sistema SIGRE, si la cuenta catastral está activa y tiene gráfico en el mapa catastral; si no, el trámite sigue en papel.

Si lo que vendes es un terreno

Los requisitos son los mismos, con tres puntos propios:

  • Si el lote está en un loteamiento, este tiene que estar aprobado por la municipalidad, y el RUN no expide certificados mientras las calles, plazas y espacios públicos no estén inscriptos a nombre de la municipalidad (Ley 7424/2025, art. 125).
  • Si vendes solo una parte del terreno, antes hay que medir la fracción y catastrarla como parcela propia, y la municipalidad tiene que aprobar el fraccionamiento.
  • Si es un inmueble rural a menos de 50 kilómetros de una frontera, no puedes vendérselo a ciudadanos de Argentina, Brasil o Bolivia sin un decreto del Poder Ejecutivo (Ley 2532/2005).

Qué impuestos pagas como vendedor

Si eres persona física residente, la ganancia tributa en el IRP al 8 %, sobre el 30 % del precio o sobre la ganancia real si puedes probarla, la base que sea menor. Como máximo pagas el 2,4 % del precio: 3.600 dólares en una venta de 150.000. Si no eres residente, la ley fija un 4,5 % del precio por el impuesto a la renta de no residentes, más un 1,5 % de IVA. En los dos casos el escribano retiene el impuesto al firmar, y sin ese comprobante el registro no inscribe la venta. El cálculo completo, con ejemplos, está en nuestro artículo sobre plusvalías.

Además, cuenta con:

  • El impuesto inmobiliario del año, que debe estar pagado antes de la escritura.
  • La comisión de la inmobiliaria, si vendes con una. La tratamos en otro artículo.
  • Los honorarios del escribano y la inscripción, que por costumbre paga el comprador, aunque puede pactarse otra cosa.

Plazos: de la seña al cobro

Con un comprador interesado, se firma un boleto de compraventa con una seña. El boleto obliga a otorgar después la escritura (Código Civil, art. 701). Si el comprador se arrepiente, pierde la seña; si te arrepientes tú, se la devuelves con otro tanto (art. 723). Deja escritos el precio, la moneda, el plazo para escriturar y qué pasa si el certificado sale con observaciones.

Después, los tiempos legales son estos:

  • El RUN tiene hasta 15 días hábiles para expedir el certificado (Ley 7424/2025, art. 77). En agosto de 2026, la revista El Inmobiliario informaba de esperas reales de 20 a 25 días.
  • Expedido el certificado, hay 30 días corridos para firmar la escritura con la prioridad reservada.
  • En la firma cobras el saldo y el escribano retiene los impuestos.
  • Luego el escribano presenta la escritura al RUN, que tiene hasta 30 días hábiles para inscribirla.

Lo que de verdad puede alargar una venta son los problemas previos: una sucesión sin terminar, un título que no coincide con el terreno o impuestos atrasados. Resuélvelos antes de buscar comprador.

Si no puedes estar en la firma

Puedes vender por medio de un apoderado. Para transmitir un inmueble hace falta un poder especial (Código Civil, art. 884) otorgado en escritura pública (art. 700). Si vives fuera, lo firmas ante notario en tu país; si ese país aplica el Convenio de la Apostilla, como España o Alemania, se apostilla allí, y si no está en español hay que traducirlo. En Paraguay, el escribano lo inscribe en el Registro de Poderes, hoy dentro del RUN; sin esa inscripción no produce efectos. Conviene que identifique el inmueble y diga si el apoderado puede firmar el boleto, recibir la seña y cobrar el precio. Paraguay no restringe la salida de capitales (Ley 117/1991), así que puedes transferir el dinero de la venta al exterior.

Herencias, condominio y ventas entre padres e hijos

Si heredaste el inmueble, sigue a nombre del fallecido hasta que termine la sucesión, que se tramita ante el juez de su último domicilio (Código Civil, art. 2449). Cuando la partición se inscribe en el registro, cada heredero pasa a ser dueño exclusivo de lo que le tocó (art. 2563). Entre herederos mayores de edad la partición puede ser privada si todos están de acuerdo; si hay menores, entre otros casos, es judicial (arts. 2530 y 2533). Antes de la partición, la ley solo permite vender bienes de la herencia con autorización judicial y en la medida necesaria para pagar deudas y cargas de la sucesión (art. 2522). Otra vía es vender los derechos hereditarios en escritura pública, con homologación del juez (arts. 700 y 792), pero así el comprador adquiere una parte de la herencia, no la casa concreta.

Si el inmueble tiene varios dueños en condominio, para venderlo entero firman todos (art. 2085). Cada uno puede vender sola su parte indivisa sin que los demás lo impidan, y cualquiera puede pedir la división en cualquier momento (arts. 2088 y 2089). En la venta, a cada condómino se le retiene el impuesto por su parte.

Un padre puede vender a un hijo mayor de edad: el Código Civil prohíbe la compraventa entre esposos, no entre padres e hijos (art. 739). Hay dos cuidados, porque la ley protege la legítima de los hijos, cuatro quintas partes de la herencia (art. 2598). Si el precio no es real, la ventaja encubierta puede tener que computarse en la herencia (art. 2547). Y si el padre se reserva el usufructo o una renta vitalicia, el valor se imputa a la parte de libre disposición y el exceso vuelve a la herencia, salvo para los herederos forzosos que consintieron la venta (art. 2605): por eso conviene que los demás hijos firmen su conformidad. Si el hijo es menor de edad, consúltalo antes con el escribano, porque los padres son también sus representantes legales.

Si piensas vender, el equipo de Peraltum puede revisar contigo qué papeles faltan antes de publicar el inmueble y coordinar con el escribano hasta la firma.

Fuentes

  • Código Civil paraguayo, Ley 1183/1985
  • Ley 1/1992, de reforma parcial del Código Civil
  • Ley 7424/2025, del Registro Unificado Nacional
  • Ley 125/1991, impuesto inmobiliario
  • Ley 6380/2019 y Resolución General 42/2020 (SET, hoy DNIT)
  • Ley 2532/2005, de zona de seguridad fronteriza
  • Ley 3966/2010, Orgánica Municipal, y Ley 620/1976
  • Código de Organización Judicial, Ley 879/1981
  • Ley 117/1991, de Inversiones
  • Registro Unificado Nacional, certificado digital (2026)
  • El Inmobiliario, el RUN a seis meses de su implementación (2026)

Este artículo es informativo y está actualizado a octubre de 2026. Antes de firmar, un escribano público y, si hace falta, un contador revisan tu caso concreto.

Foto de portada: Thiago Patriota, en Unsplash.

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