Cómo verificar el título de un inmueble en Paraguay antes de comprar
Cómo saber quién es el dueño de una casa o un terreno en Paraguay, si está hipotecado, si es tierra fiscal o del INDERT y si el loteamiento está aprobado: informes del Registro Unificado Nacional, catastro, posesión y señales de alerta.
En Paraguay, el título de propiedad de un inmueble es la escritura pública inscripta en el registro. Una copia del título dice quién compró y cuándo, pero no si esa persona sigue siendo la dueña, si hipotecó el inmueble o si un juez lo embargó. Para saberlo hay que pedir informes actualizados al Registro Unificado Nacional (RUN), cotejarlos con el catastro y ver el inmueble en persona. Este artículo amplía las comprobaciones de nuestra guía paso a paso para comprar.
Dónde se consulta: el Registro Unificado Nacional
Desde el 14 de enero de 2026, los Registros Públicos, el Servicio Nacional de Catastro y el Departamento de Agrimensura y Geodesia forman un solo organismo, el RUN, creado por la Ley 7424/2025. Lo que muchos siguen llamando registro de la propiedad es hoy el RUN. Cada inmueble se identifica por su finca o matrícula en el registro y por su cuenta corriente catastral, si es urbano, o su padrón, si es rural.
Hay dos documentos clave:
- Informe de condición de dominio. Lo pide un abogado o un escribano, también en línea por el sistema SIGRE. Muestra el titular, los gravámenes, como una hipoteca, y las restricciones inscriptas, como un embargo. Sirve para decidir antes de señar, pero no reserva nada a tu favor.
- Certificado catastro registral. Solo lo pide el escribano para escriturar. Reúne los datos jurídicos y físicos del inmueble, declara si hay superposición con otros títulos y reserva la prioridad de tu operación durante 30 días corridos.
La ley da al RUN hasta 15 días hábiles para expedirlos. Sus tasas van del 30 % al 85 % de un jornal mínimo, es decir, de unos Gs. 35.000 a unos Gs. 100.000 por documento en 2026, más los honorarios de quien los tramita.
Si el vendedor perdió su título, la copia se pide primero en la escribanía que guarda la escritura original. El registro solo expide testimonios que la sustituyan por orden judicial.
Cómo saber si un terreno tiene dueño o está hipotecado
Si solo conoces la ubicación, empieza por el catastro. En su web hay una consulta pública por cuenta corriente catastral (departamento, distrito, zona, manzana y lote), otra de cuentas rurales y un visor de parcelas sobre el mapa. Con ese número, tu abogado o tu escribano puede pedir el informe de dominio.
Que nadie reclame un terreno no significa que esté libre: el Código Civil considera del dominio privado del Estado los terrenos situados en el país que carecen de dueño (art. 1900).
Además del inmueble, se verifica a quien vende:
- Anotaciones personales. El registro anota, entre otras cosas, la inhibición general de vender y gravar bienes que puede pesar sobre una persona. SIGRE también da información en línea de estas anotaciones.
- Estado civil. Si el inmueble es ganancial, venderlo corresponde a los dos cónyuges juntos, o a uno con poder especial del otro (Ley 1/1992, art. 42).
- Bien de familia. Un inmueble inscripto como bien de familia no se puede vender mientras no cese esa afectación (Código Civil, arts. 2076 y 2081).
- Hipoteca. Si el informe la muestra, el boleto debe decir cómo y cuándo se cancela, a más tardar en el acto de la escritura.
Catastro, medidas y superposición de títulos
El título describe la superficie, las medidas y los linderos, y el plano y el terreno deben coincidir con él. Si tienes dudas, un agrimensor puede medir antes de que firmes. El certificado catastro registral declara si el inmueble se superpone con otros títulos inscriptos, y cuando se inscribe uno con superposición, el RUN debe notificar a los titulares afectados.
Los números también delatan falsificaciones. En 2023, la Policía detuvo tras una entrega vigilada a un hombre que vendía inmuebles rurales con títulos falsos a precios muy por debajo del mercado. Los números de catastro y de registro de esos títulos no eran coherentes, y una de las víctimas lo descubrió cuando un informe llegó con inconsistencias, ya después de pagar. Pedir el informe antes de entregar dinero evita ese orden.
Posesión: quién ocupa el inmueble
Visita el inmueble y averigua quién vive o trabaja en él. La posesión pesa: quien posee un inmueble de forma ininterrumpida durante veinte años, sin oposición, adquiere su dominio aunque no tenga título, y con justo título y buena fe le bastan diez (Código Civil, arts. 1989 y 1990). Un ocupante antiguo puede reclamar la propiedad frente al titular inscripto.
Las tierras del dominio privado del Estado no se adquieren por usucapión (art. 1993). Quien ocupa un terreno fiscal, por muchos años que lleve, no puede venderte la propiedad.
Antes de escriturar, el boleto debe decir cuándo y cómo recibirás el inmueble libre de ocupantes.
Terrenos fiscales, del INDERT y tierras indígenas
Algunos inmuebles no se pueden comprar, o no libremente:
- Dominio público. Los ríos y sus cauces, las playas de los ríos (las tierras que las aguas bañan y desocupan en las crecidas ordinarias), los lagos navegables y los caminos son bienes del dominio público del Estado, inalienables (Código Civil, art. 1898). En un terreno junto al agua, revisa dónde termina la parcela.
- Lotes del INDERT. Los lotes que el Instituto Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra adjudica por el Estatuto Agrario son inembargables e inenajenables, y esas restricciones cesan a los diez años de la adjudicación y del pago total (Ley 1863/2002, art. 90, en la redacción de la Ley 2531/2004). El registro no inscribe transferencias de tierras sujetas a ellas. Si te ofrecen un lote rural sin título inscripto, solo con un documento de adjudicación o un derecho de ocupación, no pagues hasta que lo revise un abogado.
- Tierras indígenas. La Constitución (art. 64) declara las tierras de las comunidades indígenas inembargables, indivisibles, intransferibles e imprescriptibles, y prohíbe arrendarlas.
Loteamientos: comprueba que esté aprobado
Si compras un lote, verifica también el loteamiento. La Ley Orgánica Municipal (Ley 3966/2010) exige aprobación municipal previa, provisional de la Intendencia y definitiva de la Junta Municipal. Los lotes no se pueden vender si no se inscribe la resolución definitiva, y el loteador debe transferir a la municipalidad las calles y las plazas. Mientras la municipalidad no figure como dueña de esas fracciones, el RUN no expide certificados de los lotes (Ley 7424/2025, art. 125), y sin certificado el escribano no puede escriturar con normalidad.
Antes de pagar la primera cuota, pide:
- El número y la fecha de la resolución de la Junta Municipal que aprobó el loteamiento.
- La constancia de su inscripción en el RUN, sin la cual no se puede firmar ningún contrato de compraventa a plazo (art. 250).
- Que tu contrato se inscriba en el registro. Inscripto, el vendedor ya no puede disponer de ese lote (art. 253), y cuando hayas pagado el 25 % del precio podrás exigir la escritura (art. 255).
La zona de seguridad fronteriza, que limita a los ciudadanos de países limítrofes en inmuebles rurales, y el certificado de no adeudar el impuesto inmobiliario los explicamos en la guía paso a paso. Lo que cuesta escriturar, en el artículo sobre los gastos de escritura.
Si quieres hacerlo acompañado, el equipo de Peraltum puede guiarte en cada paso o buscar el inmueble por ti con Property shopper.
Fuentes
- Ley 7424/2025, del Registro Unificado Nacional, y Poder Judicial, guía de tasas del RUN y notas sobre SIGRE (2025-2026)
- Catastro del RUN, consultas públicas en línea (2026)
- Código Civil paraguayo, Ley 1183/1985
- Ley 1/1992, de reforma parcial del Código Civil
- Constitución Nacional (1992)
- Ley 1863/2002, Estatuto Agrario, y Ley 2531/2004
- Ley 3966/2010, Orgánica Municipal
- Ministerio de Trabajo, Resolución 670/2026 (jornal mínimo)
- Última Hora (2023 y 2025)
Este artículo es informativo y está actualizado a octubre de 2026. Antes de firmar, un escribano público y, si hace falta, un contador revisan tu caso concreto.
Foto de portada: Harshit Suryawanshi, en Unsplash.
